Em dois anos, imóveis devem ficar ainda mais caros em SP e no RJ.

Obras para as Olímpiadas, preço dos terrenos e Plano Diretor vão influenciar nas altas.

Na última década, os preços dos imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro sempre subiram acima da inflação. Mas a crise na economia está fazendo com que construtoras cobrem menos para não ficar com unidades encalhadas. Com os estoques altos e menos lançamentos, os próximos dois anos devem ser de boas oportunidades. Mas se a economia se recuperar no médio prazo, o que vai acontecer com o valor dos imóveis?

Executivos do mercado imobiliário ouvidos pelo R7 apostam que as duas metrópoles vão continuar com alta de preços, mas por motivos diferentes.

O Rio de Janeiro tem o m² mais caro do País e uma dificuldade geográfica: de um lado mar, do outro morro, além de gargalos de mobilidade. Na zona sul, quase não há mais terrenos disponíveis. Os poucos que surgem têm preços astronômicos. Onde há áreas livres, não há transporte público eficiente e o trânsito é caótico.

O mercado aposta em três regiões que deverão se valorizar depois das Olimpíadas, conforme explica Claudio Hermolin, diretor da construtora PDG, e vice-presidente da Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do RJ) e do Sinduscon-RJ.

” A região do porto é sensacional em termos de localização estratégica. A zona norte, depois das instalações das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora), voltou a ganhar valor, porque tem infraestrutura consolidada. A Barra e o Recreio vão viver outro momento depois das Olimpíadas.”

Ele diz que os preços devem se equilibrar na capital fluminense, mas que vão subir mais nessas localidades.

“Houve um momento do mercado com o preço do imóvel subindo muito acima da inflação, eu não acredito mais nisso. As regiões onde está havendo obras vão valorizar um pouco mais do que o resto.”

SP: Plano Diretor restringe grandes empreendimentos e reflexo vai atingir preços de imóveis novos no futuro Jacques Lepine/Estadão Conteúdo
SP: Plano Diretor restringe grandes empreendimentos e reflexo vai atingir preços de imóveis novos no futuro
Jacques Lepine/Estadão Conteúdo

Em São Paulo, segundo m² mais caro do Brasil, as construtoras enfrentam outro desafio: o novo Plano Diretor.

Rodrigo Luna, presidente eleito da Fiabci Brasil (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias) diz que o momento atual é excelente para quem for comprar, mas que a partir de 2017, a nova legislação vai começar a ter reflexos nos custos.

“A gente vê a tendência da composição de custos só aumentar. O novo Plano Diretor tornou a cidade de São Paulo mais restritiva no que diz respeito à construção. Junto com isso, vem outorga onerosa e uma série de situações que não permitem com que a montagem da equação de custo possa permitir baixar preço no futuro.”

Na prática, o mesmo terreno onde antes era possível construir três torres de 30 andares, por exemplo, só poderá ter uma de 15. Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, já tem uma perspectiva de quanto deverá ser o aumento.

“Os imóveis novos virão entre 30% e 60% mais caros.”

Com o novo Plano Diretor, imóveis novos com mais de uma vaga de garagem vão ser artigo de luxo. Quem tiver apartamentos com mais espaço para carros pode lucrar no futuro. Os executivos dizem que hoje ainda é possível comprar unidades desse tipo. Em poucos anos, esse pode ser um diferencial na hora de vender.

O vice-presidente imobiliário do Sinduscon-SP, Odair Senra, destaca outro problema: os preços dos terrenos na capital paulista.

“O que define o preço de um apartamento é o valor do terreno. Os preços dos imóveis só diminuirão de maneira generalizada se os terrenos caírem de preço.”

Luna acrescenta que os proprietários de terrenos não vão praticar preços menores do que hoje.

“O dono de terreno vende na hora em que ele sentir que o patrimônio dele está devidamente avaliado e precificado. Enquanto não chegar no preço que ele quer, ele deixa lá, aluga ou deixa fechado mesmo. Isso dificulta muito.”

Além disso, também há cerca de 100 km de obras na rede metroferroviária em São Paulo. Muitas regiões que hoje dependem de ônibus, terão, em cinco ou seis anos, estações de metrô. Isso deve impulsionar ainda mais a valorização na capital paulista.